Por Mario López M.
Como reacción al caso Caval nació la idea de legislar para allegar “transparencia de mercado del suelo” y evitar la corrupción.
Igual que la ley de estacionamientos, que al final perjudicó a los usuarios, esta sirve para revalidar permisos truchos. Se da el absurdo que todas las autorizaciones objetadas para construir “guetos verticales” podrían ser legales.
En su último trámite legal, el de la promulgación, se encuentra la mentada Ley Sobre Transparencia del Mercado del Uso del Suelo, que data de 2015, apenas cuatro meses después de que explotara el bien bullado caso Caval. Rimbombante nombre tras el cual se encuentra justamente un acto poco transparente.
Una indicación presentada a última hora deja abierta la puerta para blanquear y legitimar aquellos permisos de edificación que habían sido objetados por la Contraloría, lo que en definitiva no hace sino que permitir lucrar a las inmobiliarias que no habían respetado las disposiciones legales y reglamentarias.
No solo eso, de paso echa por la borda los dictámenes de la Contraloría General de la República que habían anulado aquellas autorizaciones por no adecuarse a alturas y densidad de construcción, como es el caso de los mentados guetos verticales, que no solo asolan a la municipalidad de Estación Central sino que a muchas otras comunas de la región Metropolitana.
La excusa: Caval
Uno de los problemas acuciantes en el denominado “caso Caval” fue el cohecho en que habrían incurrido funcionarios municipales como consecuencia de los sobornos pagados, entre otros, por el operador de la UDI Juan Díaz, con el objeto de que por secretaría se cambiara el uso de suelo en el sector de Machalí donde se encontraba el famoso predio de la discordia.
En realidad esta era una práctica bastante extendida y utilizada por inmobiliarias para lucrar y que en este caso no hizo sino poner el tema sobre el tapete. Ello motivo a los reaccionarios legisladores que suelen responder con leyes a la “medida” cada vez que se presenta un problema en vez de preverlo, a tratar, de buena fe, de darle una solución permanente en el tiempo. Pero una vez más el lobby, inteligentemente desplegado por ciertos empresarios interesados en el tema, hizo que la ley se transformara en una herramienta más que les favorece al momento de legitimar proyectos que ya estaban casi para ir a parar al tacho de la basura.
El proyecto recibió un aporte de último minuto proveniente del gobierno, vía indicación presidencial. Nada tenía que ver ni se relacionaba con las ideas matrices con que se inició la tramitación legislativa, llegó directa al Senado. “Este cambio introdujo un nuevo artículo 5° en la naciente ley, el que interpreta arbitrariamente -y con efectos retroactivos- el artículo 184 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC), que regula los incentivos urbanísticos que ofrecen los Planes Reguladores Comunales a los desarrolladores de proyectos inmobiliarios a cambio de que estos hagan un aporte al espacio público”, precisa Patricio Herman, presidente de la Fundación Defendamos la Ciudad.
Bofetada a la Contraloría
“Dicha indicación se impulsó para anular los cuestionamientos hechos por el Contralor General de la República a algunos permisos de edificación que han sido favorecidos indebidamente con beneficios de constructibilidad. El rechazo del contralor ha afectado a poderosos grupos de la construcción, los que obtuvieron autorizaciones que les concedían indebidamente ampliar sus proyectos inmobiliarios con más metros construidos, más densidad habitacional o una mayor altura que lo permitido por las normas”, dice Herman a Cambio21.
“Esto, porque las direcciones de obras municipales (DOM) les concedieron estos beneficios basándose en disposiciones de los Planes Reguladores Comunales, a pesar de que estos instrumentos no tienen la facultad para hacerlo, tal como lo dejó establecido la Contraloría en alrededor de 15 dictámenes, desde 2009 en adelante”, asegura el dirigente.
El efecto de la indicación aprobada junto al proyecto original “anulará los recientes actos de fiscalización de la Contraloría, porque validará todas las irregularidades que viciaban tales Permisos de Edificación”, recalca.
Los grandes ganadores –una vez más-, son los empresarios inmobiliarios que de infractores de la norma urbanística pasan a limpiar sus papeles, “en desmedro de aquellos inmobiliarios honrados que, a sabiendas de que no podían usar tales beneficios, actuaron conforme a derecho. En cambio ahora los infractores de la ley, aquellos que actuaron al margen del marco regulatorio vigente, ganaron, pues se validarán sus permisos ‘truchos’”, afirma Patricio Herman.
Para muestras, una botonería
Veamos algunos ejemplos. “Uno de ellos es el que aprobó la construcción de dos edificios –de oficinas y comercio– en Isidora Goyenechea 2917, Las Condes, donde el Grupo Angelini pretende instalar sus oficinas institucionales. El pasado 21 de noviembre la Contraloría declaró ilegal el Permiso de Edificación N° 40 de la DOM de Las Condes (de 2013) que autorizó ese proyecto, causando estupor en el mercado inmobiliario”, recuerda Herman.
“Así, ese permiso permitió la construcción de 22.242 m2 sobre suelo, pero a la luz de la jurisprudencia de la Contraloría, solo se debió aprobar un total de 6.354m2. En otras palabras, el proyecto mal aprobado se excede en 15 pisos, lo que representa un exceso del 250% respecto del máximo permitido. El seremi Metropolitano de Vivienda y Urbanismo, en julio de 2016, resolvió que ese permiso era contrario a derecho. Fundamentó su resolución precisamente en los dictámenes de la Contraloría que establecen que los Planes Reguladores Comunales no están facultados para otorgar ‘beneficios’ y que tampoco era procedente sumar beneficios de la misma naturaleza”. Pero…
De haberse adecuado a derecho la municipalidad de Las Condes, solo debió autorizar cinco pisos (más el incremento de un sexto) y no un edificio de 20 más uno retirado (21) y dos pisos mecánicos (estos destinados exclusivamente a instalaciones tales como ventilaciones, equipos de aire acondicionado, extractores, estanques y maquinaria de ascensores), además de seis subterráneos, y de otro edificio de dos plantas.
“El arquitecto proyectista fue Pablo Letelier, el mismo profesional que intervino en otro negocio inmobiliario objetado por los vecinos, proyecto que contemplaba la construcción de dos edificios frente a las calles Vespucio Sur, Renato Sánchez y Asturias, también en Las Condes. En este caso, para acogerse a un mayor coeficiente de constructibilidad, el titular del proyecto ‘se equivocó’ al establecer la superficie del predio, situación que se evidenció con la emisión de un estudio topográfico que fue realizado por la Universidad de Chile, razón por la cual el alcalde Joaquín Lavín inició el proceso para invalidar el permiso. También aquí se repite el nombre del revisor independiente, con otros permisos cuestionados por Contraloría: el arquitecto Mauricio Fuentes, quien actualmente está suspendido por dos años del registro respectivo que lleva el Minvu”, explica Herman.
Otra vez Echeverría…
Los ejemplos se multiplican, pero una constructora llamó la atención: Echeverría Izquierdo, uno de cuyos socios es el exministro de Sebastián Piñera, Fernando Echeverría, conocido como “Echeverría el breve” por el corto plazo en que estuvo a cargo de la cartera de Energía –tres días- a la cual debió renunciar dados los conflictos de interés que se le presentaron.
Esta recibió un permiso contrario a derecho extendido por la DOM de Santiago en mayo de 2017. “Los dueños de esa empresa, una de las seis más grandes del país, son los hermanos Bernardo y Fernando Echeverría. Este último fue también ex intendente metropolitano bajo el gobierno de Sebastián Piñera, cargo desde el cual impulsó la irregular expansión urbana de 10 mil hectáreas agrícolas en las cuales ahora se pueden ejecutar negocios inmobiliarios”, recalca el presidente de la Fundación Defendamos la Ciudad.
El permiso autorizó una construcción de una torre habitacional de 14 pisos en Vicuña Mackenna 385 que, conforme a las normas que debieron aplicarse, se excede en altura y en densidad habitacional, entre otras tantas irregularidades. En efecto, la norma aplicable en ese sector solo permite una altura máxima de 30,5 metros, distante en 16,8% de los pisos aprobados “graciosamente” por la municipalidad de Santiago. En casi mil habitantes por hectárea alcanza el “error involuntario” del municipio a cargo del edil Felipe Alessandri, entre otros vicios.
Los convenientes “efectos retroactivos”
Por regla general las leyes rigen hacia futuro y no hacia el pasado. Opera el principio de certeza jurídica que da estabilidad a los contratos, acuerdos, derechos adquiridos etcétera. En este caso, de manera excepcional, se le otorga efecto retroactivo, es decir, opera los casos anteriores a que entre en vigencia la ley.
“Es lamentable constatar que cada vez que un órgano fiscalizador detecta irregularidades que afectan a grupos poderosos se cambian las reglas de juego. Así, prima el incumplimiento en vez del Estado de Derecho”, reclama Herman.
La norma a punto de entrar en vigencia “interpreta que la facultad que introdujo la Ley N° 20.958, a través del artículo 184 de la Ley General de Urbanismo y Construcción, es también aplicable a lo hecho con anterioridad a ella, es decir, cuando los municipios no tenían la facultad para incorporar beneficios en sus Planes Reguladores Comunales. Como si eso fuera poco, la referida indicación establece que no se aplicará en estos casos la limitación contenida en el inciso tercero del artículo 184 de la LGUC. Una indicación abiertamente arbitraria, por cuanto es justamente dicha disposición la que hace incompatible los beneficios que pudiere establecer un PRC, con los beneficios de ‘Conjunto Armónico’ y Fusión de Terrenos’”, acota el dirigente.
Un gran “derrotado” es el Contralor General de la República, que había resuelto en sus últimos dictámenes la incompatibilidad entre los beneficios que pueda establecer un Plan Regulador y los beneficios sobre “Fusión de Terrenos” y “Conjunto Armónico”.
“Pareciera que esta lógica legislativa invirtió el refrán ‘hecha la ley, hecha la trampa’, para pasar a ‘hecha la trampa, hecha la ley’, beneficiando exclusivamente a los infractores. Es esta una señal muy negativa para el mercado, puesto que se perjudica la sana competencia, en desmedro de los empresarios inmobiliarios honrados que se esfuerzan por cumplir el marco regulatorio”, insiste Herman.
El presidente de Defendamos la Ciudad deja una última reflexión: “Por último, no tenemos esperanza que el próximo gobierno corrija tamaña inequidad, pues en su anterior administración se cometieron una serie de actuaciones irregulares, como la que impulsó el arquitecto José Ramón Ugarte, quien suena como posible ministro de Vivienda y Urbanismo”.
Pasó la vieja
Desde la reciente directiva del Colegio de Arquitectos se ha reconocido que esta ley “es una validación de actos administrativos que están equivocados porque la Contraloría encontró, en esos permisos, aplicaciones equivocadas”. Sin embargo, se la juegan por defender a los arquitectos que participaron de tales proyectos, lo mismo que a aquellos que confiando que todo estaba acorde a derecho compraron los inmuebles, radicando toda la responsabilidad en las respectivas direcciones de obras municipales que los aprobaron viciosamente.
Para el ex mandamás de ese colegio profesional, Sebastián Gray, “este es un cuerpo normativo nuevo que pretende, entre otras cosas, regularizar aspectos legales que la Contraloría había determinado que no se podían aplicar, pero que en la práctica se estaban aplicando de todas maneras”. Para él, solo cabe esperar las aclaraciones que necesariamente deberá realizar de manera oficial la Dirección de Desarrollo Urbano del Ministerio de Vivienda.
Más allá de este puntual pero trascendente hecho, sería un despropósito desconocer los aportes en materia de transparencia que se encuentran en la ley y que apuntan en la línea correcta para evitar casos de corrupción. Sin perjuicio de ello, abre las puertas a “interpretaciones” tan diversas como tantos sean los que la interpretan, llegando al absurdo de terminar legislando en un sentido muy distinto de aquel que dio origen a la norma legal.
El ejemplo más inmediato está en la Ley de Estacionamientos, concebida para evitar que empresarios lucraran en contra de los intereses de los usuarios, amarrados a centros asistenciales, Malls y otros lugares a los que no necesariamente debían ir por voluntad. Existían casos en que el aparcamiento salía más caro que la atención de salud. Fue buena la intención pero el lobby –una vez más-, hizo de las suyas y la norma terminó aumentando los precios de manera grosera a los automovilistas. Algo similar ocurre en este caso, que permitirá validar actos ilícitos alimentados por la codicia en perjuicio de la calidad de vida de las personas.
