Desde hace años la fundación Defendamos la Ciudad está criticando la construcción indiscriminada de edificios en altura sobre las dunas que van de Reñaca a Concón, quinta región de Valparaíso, amplio territorio que debió haberse protegido como Santuario de la Naturaleza, lo que no sucedió porque las autoridades políticas de hace años privilegiaron los negocios inmobiliarios de algunos de sus regalones. 

Pues bien, después de los socavones que estremecieron una zona de Reñaca, cabría esperar algo de prudencia antes de insistir con nuevas torres en ese entorno. Sin embargo, cuando una autoridad exige, como es su deber, respetar el Plan Regulador Comunal (PRC) de Viña del Mar, reaparece la palabreja "permisología", que es la favorita de aquellos que lucran con la explotación del recurso suelo. En esta línea, hemos sabido que en la vía Las Perlas 415, en dichas dunas, hay un vano intento comercial para levantar una torre de 26 pisos.
La Inmobiliaria Borde Cochoa SpA, de unos inversionistas extranjeros, es la titular de ese provechoso negocio, el que ha sido objetado fundadamente por la Dirección de Obras Municipales (DOM) de Viña del Mar y por la propia Seremi de Vivienda y Urbanismo de Valparaíso, pero el tozudo privado llevó la controversia ante la Corte de Apelaciones de Valparaíso, donde actualmente se tramita bajo el rol 162-2026.
Nuestra posición es clara: en este caso, la DOM de Viña del Mar, su alcaldesa, Macarena Ripamonti y la Seremi Minvu, van por el camino correcto, pues fiscalizar el cumplimiento del PRC es una obligación del municipio y del Minvu y si con ello se impide la rentabilidad económica esperada por una elevada torre, significa que el dueño del terreno se equivocó al comprarlo. Se evidencia entonces que él no hizo una due diligence, irresponsabilidad mayor.   

El centro de la controversia tiene nombre y número: artículo 14.4.1 del respectivo PRC, relativo a las áreas de protección de vistas para los terrenos comprendidos en un área delimitada y con pendiente máxima igual o superior al 50%. Esta disposición vigente restringe la proyección horizontal del volumen que sobresale del deslinde más alto y también establece cómo determinar esa pendiente, considerando el lado más desfavorable del predio. Ello quiere decir que la inmobiliaria desconocía esta reglamentación vinculante.  

No estamos, por tanto, ante una ocurrencia de última hora destinada a frustrar un negocio, pues existe esta norma que protege un interés colectivo y cuya aplicación requiere examinar las características del terreno. La inmobiliaria invoca una pendiente de 46,8% y la autoridad competente objeta que el perfil utilizado no corresponde al exigido por el PRC. Ahí está el problema: un porcentaje favorable al proyecto no basta, si se obtiene mediante una metodología que la administración considera incompatible con la disposición aplicable. El terreno debe medirse conforme a la regla, que no puede acomodarse al resultado que necesita la torre.

Los abogados de la empresa tienen pleno derecho a controvertir la posición que sustentan las instituciones del Estado, pero llamar “permisología” al rechazo, como hace la reclamación, no demuestra que exista una ilegalidad administrativa. Tampoco basta invocar el informe favorable de un simple revisor independiente para transformar a la DOM en una oficina obligada a aprobar a todo evento. La firma de ese interesado revisor no sustituye el cabal cumplimiento del PRC. 

La Contraloría, en su dictamen N° E223484/2022, señaló que el terreno entonces examinado tenía una pendiente de al menos 50% y posteriormente, el oficio N° E163683/2025, invocado por la inmobiliaria, dejó que la DOM evaluara la nueva medición presentada por la empresa. Por eso, presentar este último oficio como una aprobación del anteproyecto es omitir un punto fundamental: la DOM todavía debía revisar esos antecedentes y determinar si cumplía la normativa.

La Corte mantuvo abierta la controversia probatoria sobre la pendiente del terreno. No existe todavía, en el expediente revisado, una sentencia definitiva favorable a una u otra parte y por ello defender el rechazo administrativo exige reconocer ese estado procesal, sin anticipar lo que le corresponde resolver a los jueces.
Cuando, como Defendamos la Ciudad, criticamos a las autoridades, lo que hacemos habitualmente, es porque ellas han procedido incorrectamente, pero cuando cumplen sus funciones, también debemos reconocerlo públicamente. En este intento comercial de la calle Las Perlas, tanto la DOM de Viña del Mar como la Seremi Minvu, han actuado conforme a derecho, respetando el correspondiente PRC y por ello los respaldamos con convicción.  

La inmobiliaria puede inventar, con la asistencia de sus abogados, todo tipo de ardides para obtener el permiso, pero Viña del Mar no aceptará que se viole su instrumento normativo para que se levante esta torre de 26 pisos.